Transformacja klimatyczna gospodarki europejskiej nie dotyczy wyłącznie przemysłu czy energetyki. Jednym z najważniejszych sektorów objętych regulacjami klimatycznymi jest rynek nieruchomości i budownictwa, który odpowiada za około 36% emisji CO₂ związanych z energią w Unii Europejskiej. Z tego powodu sektor finansowy – banki, fundusze inwestycyjne, instytucje kredytowe oraz inwestorzy instytucjonalni – został włączony w proces finansowania transformacji poprzez system regulacyjny znany jako Taksonomia UE.

Taksonomia UE to system klasyfikacji działalności gospodarczych uznawanych za zrównoważone środowiskowo, który stanowi fundament europejskiego systemu sustainable finance. Dla rynku nieruchomości oznacza to fundamentalną zmianę w sposobie oceny inwestycji: projekty budowlane oraz portfele nieruchomości muszą być analizowane pod kątem zgodności z kryteriami klimatycznymi i środowiskowymi.

Dla banków i funduszy oznacza to nowy wymóg: udowodnienie, że finansowane projekty spełniają kryteria Taksonomii UE. W praktyce prowadzi to do powstania nowej kategorii procesów analitycznych i raportowych określanych jako taxonomy real estate compliance.

Czym jest taksonomia UE

Taksonomia UE (EU Taxonomy) to system klasyfikacji ustanowiony rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (EU) 2020/852, którego celem jest stworzenie wspólnej definicji działalności gospodarczych uznawanych za zrównoważone środowiskowo.

System ten stanowi fundament europejskiej strategii sustainable finance, której celem jest przekierowanie kapitału prywatnego w stronę inwestycji wspierających cele klimatyczne Unii Europejskiej.

Taksonomia obejmuje sześć głównych celów środowiskowych:

1. łagodzenie zmian klimatu (climate change mitigation)
2. adaptacja do zmian klimatu (climate change adaptation)
3. zrównoważone wykorzystanie zasobów wodnych
4. gospodarka o obiegu zamkniętym
5. zapobieganie zanieczyszczeniom
6. ochrona bioróżnorodności

Aby działalność mogła zostać uznana za zgodną z Taksonomią UE, musi spełnić trzy podstawowe warunki:

1. Wnosić istotny wkład w jeden z celów środowiskowych. Na przykład poprzez redukcję emisji gazów cieplarnianych.
2. Nie powodować znaczącej szkody dla innych celów środowiskowych. Zasada ta określana jest jako DNSH – Do No Significant Harm.
3. Spełniać minimalne standardy społeczne, oparte m.in. na konwencjach OECD i Międzynarodowej Organizacji Pracy (ILO).

W przypadku rynku nieruchomości szczególnie istotne są regulacje dotyczące EU taxonomy buildings, które określają kryteria środowiskowe dla inwestycji budowlanych oraz portfeli nieruchomości finansowanych przez sektor finansowy.

Kryteria dla budynków

Taksonomia UE definiuje kilka kategorii działalności związanych z budownictwem i nieruchomościami. Najważniejsze z nich to:

• Budowa nowych budynków

Nowe budynki mogą zostać uznane za zgodne z Taksonomią UE, jeśli spełniają określone kryteria efektywności energetycznej. Najważniejszym z nich jest wymóg, aby budynek znajdował się w najlepszych 15% najbardziej efektywnych energetycznie budynków w danym kraju.

Alternatywnie możliwe jest wykazanie zgodności poprzez bardzo niskie zapotrzebowanie na energię pierwotną (PED), jak też standardy budynków niemal zeroenergetycznych (NZEB).

• Renowacja budynków

Modernizacja istniejących budynków musi prowadzić do redukcji zużycia energii o co najmniej 30% lub spełniać standardy głębokiej renowacji energetycznej.

• Zakup i posiadanie budynków

W przypadku finansowania istniejących nieruchomości wymagane jest wykazanie, że budynek należy do najbardziej efektywnego energetycznie segmentu rynku, posiada odpowiednią klasę energetyczną (np. EPC A lub B).

• Modernizacja instalacji

Taksonomia obejmuje również instalacje takie jak: systemy HVAC, pompy ciepła, systemy odzysku energii, inteligentne systemy zarządzania energią.

Jakie dane są wymagane

Spełnienie kryteriów Taksonomii UE wymaga dostarczenia konkretnych danych środowiskowych oraz technicznych. Najważniejsze z nich obejmują:

1. Dane energetyczne
   1. zapotrzebowanie na energię pierwotną
   2. zużycie energii końcowej
   3. charakterystyka energetyczna budynku
   4. klasy energetyczne
2. Dane emisji gazów cieplarnianych.

Coraz częściej wymagane są również dane dotyczące emisji w cyklu życia budynku, w tym: operational carbon oraz embodied carbon.

W kontekście nowych regulacji klimatycznych rośnie znaczenie analizy life cycle carbon building regulations.

3. Dane materiałowe

W przypadku nowych inwestycji konieczne może być przedstawienie analizy LCA (Life Cycle Assessment) i deklaracji środowiskowych produktów (EPD).

Dane dotyczące gospodarki zasobami

Taksonomia wymaga także oceny takich elementów jak: gospodarka odpadami budowlanymi, wykorzystanie materiałów z recyklingu, efektywność wykorzystania zasobów.

Problem audytowalności danych

Jednym z największych wyzwań związanych z taxonomy reporting construction jest kwestia audytowalności danych środowiskowych. Dla banków i instytucji finansowych kluczowe znaczenie ma możliwość weryfikacji danych, potwierdzenia metodologii oraz udokumentowania źródeł informacji.

Problem polega na tym, że dane wykorzystywane w analizach środowiskowych często pochodzą z wielu różnych źródeł, takich jak:

• dokumentacja projektowa
• raporty energetyczne
• deklaracje środowiskowe producentów
• modele BIM
• analizy LCA

W praktyce oznacza to, że proces weryfikacji danych może być bardzo skomplikowany i kosztowny.

Ryzyko dla banków

Z perspektywy sektora finansowego brak wiarygodnych danych środowiskowych generuje istotne ryzyko regulacyjne i reputacyjne. Najważniejsze z nich to ryzyko greenwashingu

Jeśli finansowana inwestycja zostanie błędnie zakwalifikowana jako zgodna z Taksonomią UE, bank może zostać oskarżony o greenwashing.

Ryzyko regulacyjne

Instytucje finansowe podlegają coraz bardziej rygorystycznym obowiązkom raportowym wynikającym z regulacji takich jak SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), czy CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive).

Ryzyko portfelowe

Banki muszą raportować udział aktywów zgodnych z Taksonomią UE w swoich portfelach finansowych. Wskaźnik ten znany jest jako Green Asset Ratio (GAR). Błędna klasyfikacja inwestycji może prowadzić do korekt raportów, sankcji regulacyjnych, utraty wiarygodności wobec inwestorów.

Jak powstaje ścieżka dowodowa

Aby inwestycja budowlana mogła zostać uznana za zgodną z Taksonomią UE, konieczne jest stworzenie kompletnej ścieżki dowodowej. Proces ten obejmuje kilka etapów.

1. Identyfikacja działalności gospodarczej

Pierwszym krokiem jest określenie, która działalność z listy Taksonomii UE dotyczy danej inwestycji.

2. Ocena spełnienia kryteriów technicznych

Na tym etapie analizowane są parametry techniczne projektu, takie jak: efektywność energetyczna, standardy budowlane, emisje w cyklu życia.

3. Weryfikacja zasady DNSH

Konieczne jest wykazanie, że inwestycja nie powoduje znaczącej szkody dla innych celów środowiskowych.

4. Dokumentacja źródeł danych

Każdy parametr środowiskowy musi być poparty dokumentacją, np.: certyfikatami energetycznymi, raportami LCA, deklaracjami EPD.

5. Audyt

W wielu przypadkach konieczna jest weryfikacja przez niezależnego audytora.

Infrastruktura danych środowiskowych

Wraz z rozwojem regulacji klimatycznych rośnie zapotrzebowanie na infrastrukturę danych środowiskowych dla sektora nieruchomości. Taka infrastruktura obejmuje m.in.:

• bazy danych materiałów budowlanych zawierające informacje o śladzie węglowym materiałów,
• systemy analizy LCA pozwalające obliczać emisje w cyklu życia budynku.
• systemy raportowania ESG umożliwiające przygotowanie raportów zgodnych z regulacjami UE,
• platformy MRV (Monitoring, Reporting, Verification) zapewniające spójność danych, audytowalność informacji i możliwość weryfikacji przez instytucje finansowe.

W praktyce oznacza to powstawanie nowej infrastruktury cyfrowej dla sektora budowlanego i finansowego, która umożliwia gromadzenie, weryfikację i analizę danych środowiskowych związanych z inwestycjami nieruchomościowymi.

Taksonomia UE wprowadza nowy standard oceny inwestycji budowlanych finansowanych przez sektor finansowy. Dla banków, funduszy i inwestorów instytucjonalnych oznacza to konieczność wdrożenia procesów pozwalających na udowodnienie zgodności inwestycji z kryteriami zrównoważonego finansowania.

W praktyce oznacza to konieczność gromadzenia i analizowania szerokiego zakresu danych, obejmujących efektywność energetyczną budynków, emisje gazów cieplarnianych, wpływ materiałów budowlanych na środowisko, gospodarkę zasobami i odpadami

Jednocześnie jednym z największych wyzwań pozostaje zapewnienie audytowalności danych środowiskowych, które są podstawą klasyfikacji inwestycji jako zgodnych z Taksonomią UE.

Dlatego w najbliższych latach kluczową rolę odegra rozwój infrastruktury danych środowiskowych, która umożliwi bankom i inwestorom bezpieczne finansowanie projektów zgodnych z zasadami green financing buildings EU oraz szerzej rozumianego sustainable finance w sektorze nieruchomości.